鑒于疫情大流行持續蔓延，全球許多企業都推遲了全面返工的進度，并且正在試圖弄清未來的工作形式究竟如何，辦公室過剩的情況將進一步加劇，尤其是在美國。

仲量聯行 (JLL)(一家商業房地產和投資管理服務公司)表示，目前，企業辦公室租賃仍低于疫情大流行爆發前的水平。數據顯示，盡管第三季度的租賃量同比增長39%，但仍比2019年同期低25%。

事實上，自2020年3月COVID-19被正式列為全球性流行病以來，美國已經減少了1.384億平方英尺的辦公空間。據全球商業房地產經紀公司高緯環球(Cushman & Wakefield)稱，這比2007年至2010年經濟大衰退期間出現的1.03億平方英尺空置辦公空間還要多出34%。

【房地產入住率在2020年和2021年大幅下降】

原本，許多公司認為2021年中期便能實現全面返工，然而殘酷的現實將它們的期待擊得粉碎。例如，上周，Apple公司告訴員工，它會將重返辦公室的時間推遲至2022年2月份。這已經不是該公司第一次推遲其返工計劃，也不是唯一一家。許多公司都經常推遲返工時間，甚至直接放棄了辦公空間。

今年8月，總部位于西雅圖的REI宣布正試圖出售其尚未使用的新總部;與此同時，該公司現在設想了一種更加分散、多地點的辦公空間方法。無獨有偶，Zillow集團今年夏天也宣布，在可預見的未來，它將為其5400名員工中的約90%提供居家辦公(至少是兼職)的選擇。

Zillow在公司博客中稱，“我們歷來不鼓勵員工在家工作，因為相較于虛擬交流，我們更喜歡面對面和辦公室內的協作交流。不過，在疫情大流行期間，我們的舊偏好已被徹底粉碎。”

不斷變化的場景

工作場所技術公司Freespace的首席執行官Raj Krishnamurthy表示，在混合辦公環境中，辦公空間的必要性較低，而且公司通常不會考慮續簽租約。根據Freespace公司的建筑傳感器返回的數據顯示，許多較小的區域/郊區辦公室都沒有選擇續簽租約。

根據咨詢公司Moody’s Analytics的數據顯示，5月初，美國只有1/20辦公樓的入住率超過10%，而就在上個月，平均入住率僅為16%。展望2022年，預計約有1/5的辦公室將空置。

不過，這并不意味著寫字樓房地產市場已死。本月，在Kastle System公司的“重返工作晴雨表”上，10個城市的平均入住率上升至39%——一個月內上升了1.2%。這是自2020年3月以來的最高比率;而且，“重返工作晴雨表”上的每個城市的入住率都出現了增長。

Kastle Systems是全球10000多家公司的托管安全提供商;它使用員工刷卡數據來確定工作場所的占用情況。

這些數字表明，全球各地的公司正在努力弄清敏捷辦公場所的樣子，以及混合辦公室的工作方式。來自Freespace匿名工作場所傳感器的占用數據顯示，“每周至少有幾天員工返回辦公室”的企業比例從5月份的5%上升到了10月份的47%。

主要與建筑居住者而非業主打交道的Freespace還發現，協作空間的使用率已經上升——從9月份的10%上升到了10月份的13%——這突出了向“共享空間”的轉變。

轉租越來越受歡迎

Krishnamurthy表示，現在出現的較低的續租率可能是由于公司辦公空間的整合。較少的續租可能會導致空間過剩。

Krishnamurthy補充道，“過去擁有過60%高峰入住率的客戶，現在的高峰入住率已不足40%。如果您經營多個樓層，那么將其合并到更少的樓層以營造充實感是有意義的。最終，如果入住模式持續穩定，縮小規模或轉租將是大勢所趨。”

根據Cushman & Wakefield的一份報告顯示，隨著勞動力變得更加靈活，越來越多的企業正在轉租他們的辦公空間，而且這種轉租通常都是較短租賃期。數據顯示，在主要市場中，轉租辦公空間的成本可能比租賃便宜10%到50%。

報告還指出，雖然第三季度轉租的空間量略有下降——下降了0.8%——但仍存在大量空置空間。

不斷發展的辦公室

IDC企業資產管理和智能設施實踐研究經理Juliana Beauvais表示，盡管如此，辦公場所并沒有消亡，因為有些工作根本無法遠程完成，現場辦公也有無可取代的好處和體驗，只是未來它們將會被重新設計。

根據IDC在7月份進行的《未來企業彈性和支出調查》得出的結論，當疫情最終結束時，近70%的員工將主要在公司運營的實體場所辦公，其中包括辦公室、分支機構、商店、倉庫、工廠、醫院或學校。

【Team Pods房間旨在成為混合工作場所的高度可配置空間】

隨著員工越來越享受遠程辦公，采用混合工作環境的公司正著眼于尋求更小占地面積和更靈活的空間，以適應不斷變化的現場工作員工數量。

例如，Google正在逐步推出高度適應性的房間，稱為“Team Pods”。這種房間擁有傳統辦公空間的所有元素，但可以根據團隊需求輕松地重新配置家具和分區布置，以支持專注工作、協作或兩者兼而有之。

此外，谷歌還創建了“Campfire”會議室，顧名思義，它允許多人坐在一個半圓空間內并共享多個顯示器。

【谷歌的“Campfire”房間布局】

谷歌發言人介紹稱，“我們正在重新配置一些辦公室布局，以嘗試新的工作場所概念。首先，我們選擇從少數辦公室入手，然后根據在此過程中學到的最有效的方法，逐步在全球 Google的辦公室中更廣泛地擴展這些解決方案。”

谷歌的試點辦公室包括舊金山灣區、紐約市、倫敦和都柏林，以及其他辦事處。

在天氣和當地條件允許的地方，谷歌還將測試一種新的基于活動的戶外空間，例如加利福尼亞州山景城的一個名為“查爾斯頓營地”(Camp Charleston)的空間。

【位于加利福尼亞州山景城的Camp Charleston空間】

微軟也在改造辦公室，在墻上配置攝像頭和屏幕以滿足虛擬會議的需求。這種設置允許遠程員工與辦公室同事保持眼神交流，就好像他們都是面對面的一樣。

Freespace發言人表示，現在會議室的使用率已經達到2019 年以來的最高水平，這證明當人們進入辦公室時，面對面的會議會越來越多。

IDC全球未來工作市場研究服務的研究主管Amy Loomis表示，這一切都與協作和專注執行高級技能有關。例如，員工可以更輕松地遠程處理工作，但是制定產品營銷計劃的戰略需要協作，這就需要面對面的會議。

Beauvais表示，“每家公司都會根據混合工作政策、員工地理位置以及實際空間使用情況，自行決定是否需要更多或更少的辦公場所。很明顯，無論占地面積如何，大多數組織都會改造他們擁有或占據的辦公室，以滿足數字世界不斷變化的需求。”

追求高端空間

雖然商業房地產仍然是買方市場，大多數房東都渴望吸引租戶，但優質建筑的租賃價格已經小幅上漲。對于那些為其混合勞動力尋求最先進設施的公司而言，它們極具吸引力。

這種趨勢主要得益于租戶“追求品質”，即企業愿意為采用最新技術的優質、更環保的建筑支付更高的租金。

Freespace公司的Krishnamurthy解釋稱，“高端品質確實是我們租戶的主要關注點。事實上，工作文化正在成為人們跳槽的一個關鍵原因。雇主正在提供靈活的工作模式，以及與眾不同的工作場所，不僅可以吸引新人才，也可以留住現有員工。”

根據IDC 10月份的一項調查顯示，88%的企業已經或正在計劃投資更新物理空間，以使其更適合靈活辦公。其中，絕大多數投資領域都集中在我們多年來看到的(疫情大流行催生的)四個趨勢上：智能會議室管理、員工健康、非接觸式控制和能源消耗。

許多潛在租賃者希望在新辦公室獲得“禮賓”體驗，員工可以使用手機應用程序進入大樓，通過該移動設備登記入住，并通過應用程序或大堂墻壁顯示器引導到他們的會議地點。他們還可以通過數字方式讓其他人知道他們要推遲或調整會議時間和地點。

如果員工需要離開會議去接孩子，他們也可以將視頻會議無縫轉移到移動設備上，并在開車時繼續討論。

“綠色證書”，或者使用更少能源以及在其他方面對員工更環保、更健康的建筑，同樣重要。事實上，研究表明，無害環境的建筑對生產力有直接影響。

而且，這種“綠色”趨勢可能會加速。BlackRock和Brookfield等大型房地產資產管理公司已承諾到2050年將其資產實現凈零排放。

Brookfield發言人表示，“長期以來，創造創新、可持續和有吸引力的工作環境一直是我們的重中之重，而這一點在疫情大流行期間也變得越來越重要。世界領先的企業及其員工越來越要求我們探索和實施創新的可持續實踐和技術變革，我們正在不斷采取行動來實現這一點。”

【Brookfield推出的高端辦公樓】

根據BlackRock發布的一份白皮書指出，健康和安全對租戶來說比以往任何時候都更重要，能夠有效地與租戶合作并滿足租戶需求的房東更受歡迎。

室內空氣質量、自動門和其他非接觸式設備/裝置、清潔頻率以及有效適應社交距離的地板設計等因素將很重要。

持有“綠色證書”的寫字樓在租金方面表現突出;根據BlackRock的數據顯示，在美國Top10 市場中，此類建筑物的價格每平方英尺普遍高出約2.4%至4%。

未來，健康和保健認證(例如FitWel和WELL)可能會更多地成為市場標準，而非附加條件。此外，還需要實施資本支出計劃以吸引理想的未來租戶，這將是增值資本可以發揮作用的地方。

例如，具有更好通風系統和照明條件的建筑物正在吸引更多租戶。哈佛大學T.H. Chan醫學院于9月發表的一項研究表明，通風對認知測試表現有顯著影響。

綠色認證的作用并非沒有依據，越來越多的研究表明，住在健康、綠色建筑中的人工作效率更高，這是因為員工生病的頻率降低，工作時頭腦也更清醒。